Quem trabalha com incorporação imobiliária já deve ter ouvido alguma vez em patrimônio de afetação, mas nem sempre é simples de entender o que ele significa e quais os impactos que ele traz para os envolvidos no negócio. Nesse artigo vamos explorar brevemente o que é o patrimônio de afetação e como ele pode trazer um impacto positivo para o seu empreendimento imobiliário.
O que é o patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação é uma ferramenta legal criada pela Lei 4.591/64 com a finalidade de aumentar a proteção aos compradores de imóveis na planta. Essa ferramenta cria uma separação entre o imóvel objeto da afetação e o restante do patrimônio da incorporadora. Com essa separação, o imóvel afetado, apesar de legalmente fazer parte do patrimônio da empresa, agora possui controle financeiro próprio e não pode ser negociado ou dado em garantia pela empresa que detém o bem em qualquer operação diferente do empreendimento imobiliário em que o imóvel está envolvido. Na prática, isso significa que, após afetar o imóvel, ele não pode, por exemplo, ser dado em garantia de outro empreendimento ou de qualquer outro investimento da incorporadora. Ele agora tem registros contábeis próprios e em caso de falência da incorporadora, o patrimônio afetado não pode ser usado para outro fim que não seja o de conclusão da obra, gerando camadas extras de proteção para quem compra um imóvel na planta.
Do ponto de vista da incorporadora, esse patrimônio continua em seu registro contábil, mas agora com contas de caixa e banco que só podem ser usadas para ele e com registros contábeis em contas próprias que não podem se misturar com as demais contas da empresa.
Por que realizar a afetação patrimônio?
Num primeiro momento pode não parecer atrativo optar por afetar o patrimônio já que a incorporadora não poderá, por exemplo, utilizar a receita de um determinado empreendimento para fazer outro, mas é aí que entra a importância de um bom planejamento financeiro e tributário antes de iniciar o empreendimento imobiliário. O planejamento financeiro deve ser iniciado antes de se iniciar a obra e deve ser feito de forma muito cuidadosa em conjunto pelo gestor do negócio, a equipe de engenharia e arquitetura e seu contador. Um planejamento financeiro feito com cuidado e abrangente pode prevenir muitas dores de cabeça futuras e melhorar significativamente a execução do projeto e o resultado financeiro final. Do ponto de vista tributário, o patrimônio de afetação oferece uma boa vantagem competitiva – quando a incorporadora opta por afetar determinado empreendimento, pode inscrevê-lo no RET – Regime Especial de Tributação e recolher PIS, COFINS, IRPJ e CSLL de forma centralizada em um único tributo com a alíquota de 4%. Para fins de comparação, numa empresa optante pelo regime do lucro presumido, a carga tributária federal na venda de imóveis é de 5,93% e o RET oferece uma economia de 1,93%. Num imóvel de R$ 200.000,00, por exemplo, a economia seria de R$ 3.860,00. Num prédio de dez apartamentos, estamos falando de uma economia final de R$ 38.600,00 nesse exemplo. Portanto, quando colocamos na balança os prós e contras do patrimônio de afetação, ele se revela vantajoso na grande maioria dos casos, pois mesmo com as despesas de cartório para registrar a afetação e um aumento de custos gerenciais para controlar o patrimônio afetado, a economia tributária vale a pena.
Como realizar a afetação do patrimônio?
Para registrar a afetação de um patrimônio é necessário primeiro que o memorial de incorporação esteja concluído no cartório de registro de imóveis. A partir desse ponto, inicia-se o processo de registro da afetação, que deve ser feito no mesmo cartório. Depois de concluído o procedimento de afetação no cartório, esse patrimônio afetado deve ser inscrito no CNPJ e deve ter seus registros contábeis segregados das demais operações da empresa. A inscrição no CNPJ é necessária para a apuração de tributos e inscrição no RET e o cumprimento de obrigações acessórias.
A assistência profissional de um contador é essencial em todo o processo para assegurar o cumprimento de todas as exigências e requisitos e garantir o registro dos eventos financeiros no empreendimento, mas a assessoria contábil certa pode ir além e oferecer relatórios personalizados, acompanhamento periódico e garantir uma análise precisa do seu negócio, gerando ótimos resultados financeiros e facilitando a execução de novos projetos, por isso contratar um profissional especializado faz a diferença! Nós da Kontix Soluções Contábeis estamos preparados para auxiliar sua incorporadora nesse processo e teremos o maior prazer em lhe assessorar nessa aventura que é empreender! Conte conosco! #vemserkontix